La TVA applicable à une opération de marchand de biens conditionne directement la marge nette de l’opération. Selon que le régime retenu est la TVA sur marge, la TVA sur le prix total ou une exonération avec droits d’enregistrement, l’écart de fiscalité peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une seule revente. Vérifier chaque paramètre fiscal avant la signature de l’acte authentique chez le notaire permet d’éviter un redressement ou une erreur de pricing.
Matrice des régimes de TVA marchand de biens selon le type de cession
Le régime applicable dépend de trois variables croisées : la nature du bien (terrain à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien), le statut TVA du vendeur d’origine et l’ampleur des travaux réalisés avant revente. Le tableau ci-dessous résume les cas les plus fréquents.
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| Type de bien revendu | Origine du bien (acquisition) | Régime de TVA applicable | Assiette |
|---|---|---|---|
| Immeuble ancien (achevé depuis plus de 5 ans, pas de travaux lourds) | Particulier ou non-assujetti | TVA sur marge | Marge (prix de revente – prix d’achat) |
| Immeuble ancien | Assujetti ayant facturé la TVA | TVA sur prix total | Prix de vente total |
| Immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans ou travaux rendant à l’état neuf) | Toute origine | TVA sur prix total (20 %) | Prix de vente total |
| Terrain à bâtir | Particulier ou non-assujetti | TVA sur marge | Marge |
| Terrain à bâtir | Assujetti ayant facturé la TVA | TVA sur prix total | Prix de vente total |
La distinction entre ces régimes n’est pas théorique. Le choix entre TVA sur marge et TVA sur prix total modifie le prix net vendeur de façon massive, et il doit être verrouillé avant la rédaction de l’acte.
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Requalification en immeuble neuf : le piège fiscal à vérifier avant acte
L’article 257, I-2-2° du CGI définit un immeuble comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans ou lorsque des travaux l’ont rendu à l’état neuf. Les critères de requalification portent sur des seuils physiques précis du bâtiment.
Sont considérés comme rendant un immeuble à l’état neuf les travaux portant sur :
- La majorité des fondations, ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage
- La majorité de la consistance des façades (hors ravalement simple)
- L’ensemble des éléments de second oeuvre lorsque les deux tiers au moins de chacun de ces éléments sont remplacés ou rénovés (planchers, huisseries, cloisons, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, système de chauffage)
Dépasser ces seuils bascule automatiquement l’opération en TVA sur le prix total à 20 %. Sur une revente à 300 000 euros, la différence entre une TVA sur marge calculée sur 50 000 euros de marge et une TVA sur prix total peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Documenter le chantier avant la signature
Les contrôles fiscaux récents ciblent la cohérence entre les travaux réalisés et le régime de TVA déclaré. Un constat réalisé avant et après travaux, avec relevé photographique et description technique des éléments conservés, constitue la preuve la plus solide pour justifier que le bien n’a pas été rendu à l’état neuf.
Ce constat doit être réalisé par un professionnel indépendant. Il doit lister chaque lot technique (fondations, structure, façades, second oeuvre) et indiquer si le seuil de remplacement est dépassé ou non. Sans cette documentation, la charge de la preuve repose intégralement sur le marchand de biens en cas de vérification.
TVA sur marge du marchand de biens : conditions de traçabilité dans l’acte
La TVA sur marge n’est pas un régime par défaut. Elle suppose que le bien ait été acquis auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA (particulier, collectivité, association) ou auprès d’un assujetti n’ayant pas soumis la vente à la TVA. L’acte d’acquisition doit le mentionner explicitement.
Avant la signature de l’acte de revente, trois éléments doivent figurer dans le dossier notarial :
- La copie de l’acte d’acquisition mentionnant le régime fiscal appliqué (absence de TVA facturée par le vendeur d’origine)
- Une attestation confirmant l’absence de division parcellaire juridique entre l’achat et la revente, car une division peut requalifier un terrain en terrain à bâtir soumis à un régime différent
- Le détail des travaux réalisés avec les factures correspondantes, permettant de vérifier l’absence de requalification en bien neuf et le montant exact de la marge imposable
L’absence de ventilation entre éléments corporels et droits incorporels dans l’acte (droit au bail, droit de commercialité) constitue un motif de remise en cause de la TVA sur marge identifié dans les retours de contrôles récents. Lorsqu’une opération porte à la fois sur un immeuble et sur des droits incorporels, chaque élément doit être analysé séparément au regard de la TVA et ventilé dans l’acte.
Droits d’enregistrement et déduction de TVA : arbitrage avant compromis
Le régime de TVA retenu a un impact direct sur les droits d’enregistrement applicables. Lorsque la vente est soumise à la TVA sur le prix total, les droits de mutation sont réduits (taux réduit). Lorsque la vente est exonérée de TVA ou soumise à la TVA sur marge, les droits d’enregistrement s’appliquent au taux normal.
Cet arbitrage doit être réalisé dès le compromis de vente, pas le jour de la signature définitive. Le prix inscrit au compromis, la ventilation éventuelle entre foncier et travaux, et la mention du régime de TVA choisi engagent le vendeur.
Vérification de la déduction en amont
Un marchand de biens assujetti qui a récupéré la TVA sur les travaux de rénovation doit s’assurer que la TVA déduite en amont est cohérente avec le régime de TVA appliqué à la revente. En TVA sur marge, la TVA sur les travaux n’est en principe pas déductible lorsque le bien d’origine n’a pas ouvert droit à déduction. Toute incohérence entre TVA déduite et régime de revente déclenche un risque de rappel.
La check-list fiscale avant passage chez le notaire se résume à quatre vérifications : le régime applicable (marge, prix total, exonération), la preuve du statut TVA du vendeur d’origine, la documentation technique des travaux au regard des seuils de requalification, et la ventilation correcte dans le projet d’acte. Chaque point doit être validé par écrit avant la rédaction de l’acte authentique, pas après.
