Votre bail mentionne l’indice du coût de la construction pour réviser le loyer, et vous cherchez sa valeur sur le site de l’INSEE. Avant de sortir la calculatrice, une précision s’impose : l’ICC ne s’applique plus à la plupart des baux signés aujourd’hui. Il reste valable dans des cas bien précis, et l’utiliser à tort peut rendre la révision contestable. Voici comment savoir si cet indice vous concerne, où trouver le bon chiffre et comment poser le calcul.
ICC et révision de loyer : ce que mesure vraiment cet indice
L’ICC ne mesure pas l’évolution des loyers. Il reflète le coût de production des logements neufs en France métropolitaine. L’INSEE le calcule à partir des prix relevés dans les appels d’offres et les marchés de travaux passés par les maîtres d’ouvrage : matériaux, main-d’œuvre, frais annexes de chantier.
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Chaque trimestre, l’institut publie une nouvelle valeur, avec un décalage d’environ six mois. Le chiffre du premier trimestre d’une année donnée n’apparaît donc qu’aux alentours du mois de septembre.
Pourquoi ce détail compte-t-il pour un bailleur ou un locataire ? Parce que l’ICC peut baisser d’une année sur l’autre, ce qui entraîne mécaniquement une diminution du loyer révisé. Au deuxième trimestre 2025, l’ICC affiche une baisse annuelle de 5,40 % selon l’INSEE. Un propriétaire qui appliquerait machinalement une hausse sans vérifier la dernière valeur publiée commettrait une erreur.
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Baux concernés par l’ICC : vérifiez votre contrat avant tout calcul
Tous les baux ne peuvent pas utiliser l’ICC comme indice de révision. La réglementation a progressivement remplacé cet indice par d’autres références, mieux adaptées à chaque type de location.
- Les baux d’habitation utilisent désormais l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Toute clause de révision dans un bail d’habitation doit se référer à l’IRL.
- Les baux commerciaux conclus après la loi Pinel de 2014 s’appuient sur l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), selon l’activité exercée. L’ICC ne peut plus y servir de référence.
- Les baux commerciaux signés avant 2014, les baux professionnels et certains contrats portant sur des parkings, garages ou locaux annexes peuvent encore mentionner l’ICC comme indice de révision, à condition que le contrat le prévoie explicitement.
La première chose à faire est donc de relire la clause de révision de votre bail. Si elle mentionne l’ICC, vous pouvez l’appliquer. Si elle mentionne l’IRL ou l’ILC, l’ICC ne vous concerne pas, quelle que soit l’information trouvée en ligne.
Formule de calcul de la révision de loyer avec l’ICC
La logique est simple : on compare la valeur de l’ICC du trimestre de référence prévu au bail avec celle du même trimestre un an plus tôt. Le rapport entre les deux donne le coefficient d’ajustement du loyer.
La formule à appliquer
Nouveau loyer = loyer actuel x (ICC du trimestre de référence / ICC du même trimestre de l’année précédente).
Vous avez besoin de trois données : le montant du loyer en cours, la valeur de l’ICC du trimestre indiqué dans le bail pour l’année en cours, et la valeur de l’ICC du même trimestre pour l’année précédente.
Où trouver les valeurs de l’ICC sur le site de l’INSEE
Rendez-vous sur la page dédiée à l’indice du coût de la construction sur le site insee.fr. Les valeurs trimestrielles y sont publiées sous forme de tableau, avec la variation annuelle associée. Pensez au décalage de publication : si votre bail prévoit une révision au premier trimestre, la valeur correspondante ne sera disponible qu’environ six mois plus tard.
Exemple de calcul concret
Imaginons un loyer de 1 000 euros et un bail qui prévoit une révision sur la base de l’ICC du deuxième trimestre. Si l’ICC du deuxième trimestre de l’année en cours est inférieur à celui de l’année précédente (comme c’est le cas en 2025 avec une baisse de 5,40 %), le nouveau loyer sera inférieur à 1 000 euros.
Le calcul donnerait : 1 000 x (valeur T2 année en cours / valeur T2 année précédente). Avec une baisse de 5,40 %, le loyer révisé passerait aux alentours de 946 euros. Une baisse de l’ICC oblige le bailleur à diminuer le loyer, sauf clause contraire validée par la jurisprudence sur les clauses d’indexation.
Clause d’indexation à la hausse uniquement : un piège fréquent dans les baux commerciaux
Certains baux commerciaux contiennent une clause qui prévoit la révision du loyer uniquement à la hausse, en neutralisant les baisses de l’indice. Ce type de clause, dite « clause d’indexation à la hausse seulement », a été contesté devant les tribunaux.
La jurisprudence considère que les clauses excluant la réciprocité de la variation peuvent être annulées. Si votre bail prévoit une indexation sur l’ICC mais interdit toute baisse, la validité de cette clause est fragile. Un locataire confronté à cette situation a intérêt à se renseigner auprès d’un professionnel du droit immobilier.
Ce point est rarement abordé dans les guides en ligne, qui se concentrent sur la mécanique du calcul sans évoquer les conséquences d’une clause déséquilibrée.
ICC, IRL, ILC, ILAT : quel indice INSEE pour quel bail
Avec quatre indices différents, le risque de confusion est réel. Voici la répartition selon le type de contrat :
- IRL : baux d’habitation (résidence principale). Publié chaque trimestre, basé sur la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
- ILC : baux commerciaux conclus après septembre 2014, pour les activités commerciales et artisanales.
- ILAT : baux professionnels et baux de locaux à usage de bureaux ou d’activités tertiaires conclus après 2014.
- ICC : baux commerciaux ou professionnels antérieurs à 2014, baux de garages, parkings et locaux annexes lorsque le contrat le stipule.
Appliquer le mauvais indice rend la révision juridiquement contestable. Le trimestre de référence inscrit dans le bail détermine la date à laquelle vous devez chercher la valeur sur le site de l’INSEE.
L’ICC reste un outil de révision pertinent pour les contrats qui y font référence, mais son périmètre se réduit chaque année. Si vous signez un nouveau bail commercial ou professionnel, l’ILC ou l’ILAT seront les indices à privilégier. Pour un bail d’habitation, seul l’IRL compte, quelle que soit la mention trouvée dans un ancien modèle de contrat.
