L’immobilier est un investissement comme tous les autres. En dehors de la gestion des logements, vous aurez à faire face aux démarches administratives comme la déclaration des revenus fonciers. Quel que soit le régime auquel vous êtes affilié, vous devez passer cette étape, car d’elle dépend la base imposable sur laquelle votre impôt sera calculé. Dans ce mini-guide, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration de vos revenus fonciers.
Plan de l'article
La déclaration des revenus fonciers : où faire cela ?
Pour déclarer vos revenus fonciers, vous avez la possibilité de vous rendre directement dans l’un des services d’impôt qui couvre votre zone. Une fois sur place, selon le régime auquel vous appartenez, vous prenez la fiche adéquate qu’il faut pour la remplir.
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Le formulaire pour déclarer vos revenus fonciers est disponible également sur le site web du service des impôts. Pour réaliser cette opération en ligne, vous allez d’abord vous connecter à votre espace particulier avec votre numéro fiscal. Ensuite, cliquez sur la rubrique « déclarer » et choisissez l’option « revenus fonciers ».
Comment se fait la déclaration des revenus fonciers ?
La déclaration des revenus se fait selon le régime auquel vous appartenez. Ainsi, vous avez la déclaration au revenu réel, microfoncier.
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La déclaration des revenus fonciers sous le régime microfoncier
La barre de revenu sous laquelle vous serez considéré comme étant dans le régime microfoncier est limitée à 15 000 euros. Celle-ci est déterminée en tenant compte de tous vos loyers principaux. Vos recettes accessoires et les quotas de votre part dans les revenus bruts annuels des entreprises immobilières sont aussi pris en compte.
Les montants que vous allez déclarer sont ceux qui sont reçus ou payés au cours de l’année. Cela est obligatoire, et ce, quelle que soit la période de l’année au cours de laquelle les recettes ont été faites. Cela prend aussi en charge les loyers hors charges.
Pour faire la déclaration sous ce régime, il faut vous rendre dans la case 4BE « revenus fonciers ». Vous allez avoir un abattement de 30 % qui vous sera attribué par l’administration. Faites attention à ne pas déduire cela de votre évaluation forfaitaire de vos charges. Sous ce régime, aucune charge n’est déductible. C’est la plus simple des déclarations sur les revenus fonciers lorsque vous avez le bien depuis un bon moment.
La déclaration des revenus fonciers sous le régime réel
Lorsque vous faites un revenu qui va au-delà de 15 000 euros au cours de l’année, vous êtes soumis à une déclaration sous le régime réel. Dans ce cas, vous devez procéder autrement, car il y a des charges déductibles.
La déclaration de vos revenus fonciers sous un tel régime est faite en quatre étapes bien distinctes. En premier, il y a l’identification des biens. Ensuite, l’étape de la saisie des recettes. À ce niveau, vous devez faire ressortir toutes les sommes que vous avez encaissées au cours de l’année. Sachez que le montant du dépôt de garantie de la location n’est pas imposable.
La troisième étape concerne les charges déductibles. Vous devez relever toutes les charges que vous avez supportées en votre qualité de propriétaire du bien. Au nombre de celles-ci, il y a les frais de gestion comme la rémunération du gardien, les honoraires qui ont été versés à un tiers pour la gestion. Les frais de procédure en cas de litige doivent être aussi pris comme une charge déductible.
Une fois cette étape franchie, il faut donc aller sur le calcul du revenu net foncier qui sera imposé et réaliser votre déclaration. Lorsque vous avez plusieurs biens locatifs, vous aurez une compensation entre les revenus nets imposables.
Pour faire le calcul du résultat, il faut vous reporter à la règle en vigueur selon le régime sous lequel vous êtes. Alors, en cas de bénéfice foncier, la somme sera reportée dans la case 4BA de votre déclaration.
Pour un résultat déficitaire, une partie sera imputée du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Le solde est reportable sur les années ultérieures. Dans ce cas, vous devez déterminer la part de ce déficit.
Les documents à fournir pour la déclaration des revenus fonciers
La déclaration de vos revenus fonciers est une étape importante dans votre vie fiscale. Elle permet d’apporter les informations nécessaires aux services fiscaux pour le calcul de l’imposition sur vos loyers et autres recettes connexes.
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Pendant cette période, vous êtes obligé de produire certains documents qui vont aider à faciliter les opérations. À cet effet, il faut savoir que tous ces documents doivent être bien conservés pendant six ans au minimum. Ceci en cas de contrôle fiscal ou d’un éventuel litige avec un locataire.
En réalité, les pièces justificatives que vous devez fournir sont principalement liées aux charges qui peuvent être déduites du montant total des loyers perçus au cours de l’année. En premier lieu, il y a donc les factures relatives aux travaux réalisés dans le logement loué.
Il s’agira ici notamment des frais engagés pour la rénovation ou pour améliorer l’état général du logement. Notamment : les dépenses liées à la peinture, ceux relatifs à l’aménagement intérieur ainsi qu’à la plomberie et à l’électricité, etc.
D’une manière plus générale, tous les travaux ayant permis d’assurer une réparation ou l’amélioration du bien immobilier sont concernés.
Il y a les charges liées à la gestion locative : elles englobent notamment les frais d’agence pour la recherche de locataires, ceux liés aux honoraires des notaires dans le cas où vous avez fait appel à leurs services pour la négociation ou encore dans le cadre du recueil de certaines pièces.
Il faut aussi fournir tous les justificatifs relatifs au paiement des charges. Il s’agit là essentiellement des factures que vous avez payées pour assurer notamment l’éclairage et/ou l’eau courante. D’autres charges comme celles qui ont trait au financement, par exemple, peuvent être aussi déduites sur présentation de preuves matérielles.
Pour résumer, vous devez donc joindre à votre déclaration fiscale toutes les preuves nécessaires permettant de justifier chaque charge qui sera prise en compte lors du calcul final. Mais attention, en l’absence d’une quelconque justification, ces dépenses ne seront pas prises en considération, ce qui aura inéluctablement un impact direct sur la somme imposable devant être supportée par le propriétaire bailleur.
Rappel des documents obligatoires
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Justificatifs relatifs au paiement des charges courantes, comme l’eau ou l’électricité
Il est donc nécessaire de conserver tous ces documents et pièces justificatives pour les présenter lors d’un contrôle fiscal. Il faut savoir que même si vous avez recours à un professionnel pour gérer vos biens immobiliers en location, vous restez responsable des informations contenues dans votre déclaration fiscale.
Les erreurs à éviter lors de la déclaration des revenus fonciers
La déclaration fiscale est une étape que tout propriétaire bailleur doit suivre pour être en règle avec les services fiscaux. Il existe certainement des erreurs qui peuvent être commises et qui risquent de vous coûter cher si elles ne sont pas évitées. Voici donc quelques-unes de ces erreurs.
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La première chose à savoir est qu’une déclaration mal remplie ou incomplète peut entraîner une majoration d’impôt et/ou une sanction pécuniaire. Il faut donc prendre le temps nécessaire pour bien comprendre comment procéder avant d’entamer quoi que ce soit.
Il faut faire attention aux sommes mentionnées dans votre déclaration car l’administration fiscale dispose désormais de nombreux outils informatiques leur permettant de détecter toutes les incohérences entre les montants indiqués et ceux effectivement perçus au cours de l’exercice fiscal concerné.
Pensez à bien charger les dépenses liées aux investissements réalisés sur le logement mis en location. Ces charges doivent être correctement évaluées afin d’éviter toute mauvaise surprise plus tard.
Dans le même ordre d’idée, les charges afférentes aux travaux doivent être justifiées par des factures et documents officiels correspondants. En cas de contrôle fiscal, l’administration fiscale mettra un point d’honneur à vérifier ces éléments.
Pensez également bien aux obligations déclaratives spécifiques. Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est souvent utilisé pour simplifier cette tâche administrative mais doit faire l’objet d’une attention particulière.
Rappel des erreurs à éviter
- Déclaration mal remplie ou incomplète
- Incohérences entre les montants indiqués et ceux effectivement perçus au cours de l’exercice fiscal concerné
- Calcul incorrect des charges liées aux investissements réalisés sur le logement mis en location
Il faut donc bien prendre le temps nécessaire avant de se lancer dans une quelconque déclaration fiscale relative à vos revenus fonciers. Il est préférable de se faire accompagner par un professionnel compétent qui sera en mesure de vous guider tout au long du processus pour éviter toute erreur qui pourrait avoir des conséquences pécuniaires fâcheuses.
