Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location en France métropolitaine. Cette interdiction n’est que la première étape d’un calendrier qui s’étend jusqu’en 2034 et concerne progressivement les biens classés F puis E. Pour les propriétaires bailleurs, la question n’est plus de savoir s’il faut rénover, mais comment s’y prendre dans les règles — et dans les temps.
Audit énergétique et DPE : deux documents à ne pas confondre
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est connu de la plupart des propriétaires : il classe un logement de A à G et figure obligatoirement dans toute annonce de vente ou de location. L’audit énergétique est un document différent, plus complet, qui analyse en détail les consommations du bien et propose au moins deux parcours de travaux pour améliorer significativement sa performance.
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Sa réalisation est confiée à un professionnel certifié RGE, qui doit effectuer au moins une visite du logement et ne peut pas sous-traiter cette mission. Contrairement au DPE, l’audit ne peut pas être délégué à distance. Pour trouver un auditeur qualifié, France Rénov’, le service public de la rénovation de l’habitat, met à disposition un annuaire en ligne.
Dans le cadre d’une rénovation locative, la page dédiée à l’audit énergétique sur le site Gestia Solidaire détaille concrètement les étapes à suivre, de la première visite jusqu’à la réception des travaux. Un repère utile avant d’engager quoi que ce soit.
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Un calendrier réglementaire aux conséquences bien réelles
L’interdiction de louer les logements G est effective depuis le 1er janvier 2025. Aucune dérogation n’est prévue pour les renouvellements de bail, même si le locataire est d’accord. Un bailleur qui maintient en location un tel bien s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €, ainsi qu’à la nullité du contrat.
Le calendrier se resserre ensuite : les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028, puis les E à compter du 1er janvier 2034. L’objectif affiché par la loi Climat et Résilience de 2021 est que l’ensemble du parc locatif français soit composé uniquement de logements classés de A à D à cet horizon.
À noter : l’audit énergétique réglementaire s’impose aussi lors de la mise en vente de tout logement énergivore (F ou G depuis avril 2023, E depuis janvier 2025) détenu en monopropriété. Les biens en copropriété suivent un calendrier distinct. Par ailleurs, à partir du 1er janvier 2026, un nouveau coefficient de calcul sera intégré dans tous les DPE et audits ; ceux établis avant cette date resteront valables et pourront être mis à jour gratuitement sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite.
Aides disponibles pour financer la rénovation d’un bien locatif
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’, à condition de respecter plusieurs critères. Depuis juillet 2024, le nombre de logements éligibles est limité à trois par bailleur sur une période de cinq ans. Un engagement de location de six ans après la réalisation des travaux est également exigé.
Le montant de l’aide varie selon les revenus du bailleur (revenu fiscal de référence de l’année N-1) et suit les mêmes tranches que pour les propriétaires occupants : très modestes, modestes, intermédiaires et supérieurs. La voie dite « Rénovation d’Ampleur », qui vise des gains énergétiques significatifs, concerne depuis début 2025 les logements classés au moins F, avec une extension aux E prévue en 2028.
L’audit énergétique lui-même peut, dans certains cas, être partiellement pris en charge via MaPrimeRénov’. Son coût oscille entre 500 et 1 500 euros, selon la surface et la complexité du bien. C’est un investissement modeste au regard des travaux à venir, surtout quand il permet d’identifier les postes prioritaires (isolation, système de chauffage, ventilation) et d’éviter de dépenser sur des interventions peu efficaces.
Anticiper reste la meilleure stratégie pour un propriétaire bailleur : les délais pour trouver un professionnel certifié, monter un dossier d’aide et planifier les travaux sont souvent plus longs qu’on ne l’imagine. Consulter les obligations en matière de diagnostic immobilier peut aussi aider à cadrer l’ensemble des démarches avant de se lancer.
