Le Land Code Act B.E. 2497 interdit à tout ressortissant étranger la pleine propriété d’un terrain en Thaïlande. Pour un Français qui cible Koh Samui, cette interdiction structure l’ensemble du montage juridique et fiscal, du choix de la structure de détention jusqu’aux obligations déclaratives côté France.
Titre foncier et due diligence sur le terrain à Koh Samui
Avant même de discuter du montage, nous recommandons de vérifier le type de titre foncier attaché au terrain. Tous les titres n’offrent pas le même niveau de sécurité juridique.
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Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) reste le seul titre qui confère un droit de propriété plein et entier, avec géolocalisation GPS du terrain. Les titres inférieurs (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Sor Kor 1) n’offrent qu’un droit d’usage ou une possession présomptive, sans garantie cadastrale fiable.
À Koh Samui, une partie des terrains en zone collinaire ou côtière circulent encore sous des titres Nor Sor 3 non confirmés. Un bail signé sur un terrain sans Chanote expose l’acquéreur à un risque de contestation par un tiers ou par l’administration foncière. La due diligence au Land Department de Surat Thani permet de confirmer le statut du titre, les servitudes éventuelles et l’absence de litige en cours.
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Leasehold à Koh Samui : clauses contractuelles qui changent la valeur du bien
Le bail longue durée de trente ans, enregistré au Land Department, constitue le montage le plus courant pour un étranger souhaitant acheter une villa à Koh Samui. Le droit civil thaïlandais plafonne la durée d’un bail à trente ans. Les clauses de renouvellement (souvent annoncées comme « 30 + 30 + 30 ») ne sont pas exécutoires devant un tribunal thaïlandais.
En pratique, la valeur économique d’un leasehold dépend de la qualité du contrat, pas de la promesse commerciale du promoteur. Nous observons que les points suivants font la différence à la revente :
- La clause de sous-location et de cession du bail à un tiers, qui conditionne la capacité réelle de revendre le bien avant l’échéance
- Le droit de construire et de modifier la structure bâtie sur le terrain loué, souvent limité par le bailleur dans les contrats standards
- La clause de préemption au profit du locataire en cas de vente du terrain par le propriétaire foncier, seule protection contractuelle crédible face au non-renouvellement
Un leasehold sans clause de cession libre réduit la liquidité du bien à presque zéro. À Koh Samui, où le marché secondaire reste étroit, ce point est déterminant.
Société thaïlandaise et risque de prête-nom : ce que la loi sanctionne
L’autre voie fréquemment proposée consiste à créer une société de droit thaïlandais (Thai Limited Company) qui détient le terrain. L’étranger possède alors des parts de la société, dans la limite légale de 49 % du capital. Les 51 % restants doivent être détenus par des ressortissants thaïlandais.
Le piège réside dans le montage dit de « nominee », où les actionnaires thaïlandais n’ont aucun rôle réel et ne détiennent leurs parts que pour contourner l’interdiction foncière. Le Department of Business Development et le Land Department enquêtent activement sur ces structures, notamment à Koh Samui et Phuket. Les sanctions vont de l’annulation de la transaction à des poursuites pénales au titre du Foreign Business Act.
La Thaïlande a renforcé les contrôles sur les naturalisations suspectes d’étrangers qui acquièrent ensuite des terrains. Pour un Français, le risque ne se limite pas à la Thaïlande : côté France, la détention de parts dans une société étrangère déclenche des obligations déclaratives spécifiques.
Obligations fiscales françaises liées à un achat immobilier en Thaïlande
C’est le volet que la majorité des guides immobiliers de Koh Samui ignorent. Un résident fiscal français qui détient un bien ou des parts de société à l’étranger reste soumis à plusieurs obligations déclaratives, indépendamment de la fiscalité locale thaïlandaise.
- La déclaration des comptes bancaires ouverts à l’étranger (formulaire 3916) s’applique dès qu’un compte thaïlandais est utilisé pour le transfert de fonds ou la gestion locative
- La détention de parts dans une société étrangère doit être déclarée (formulaire 3916-bis pour les entités juridiques), avec mention du pourcentage de détention et de la valeur des actifs
- Les revenus fonciers perçus en Thaïlande (location saisonnière ou longue durée) sont imposables en France selon la convention fiscale franco-thaïlandaise, avec mécanisme d’élimination de la double imposition par crédit d’impôt
- L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’applique aux biens immobiliers détenus à l’étranger si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse le seuil d’assujettissement
Le défaut de déclaration d’un compte ou d’une structure étrangère expose à une amende par compte non déclaré et par année. La montée du contrôle fiscal international, via l’échange automatique d’informations entre administrations fiscales, rend ces omissions de plus en plus détectables.
Transfert de fonds pour un achat immobilier à Koh Samui
Le transfert des fonds depuis la France vers la Thaïlande doit transiter par le système bancaire et être documenté par un Foreign Exchange Transaction Form (FETF) délivré par la banque réceptrice en Thaïlande. Ce formulaire est exigé au moment de l’enregistrement du bail ou du transfert de propriété au Land Department.
Sans FETF, l’enregistrement peut être refusé. Nous recommandons de transférer les fonds en devise étrangère (euros) vers un compte thaïlandais, puis de convertir en bahts localement, pour obtenir le justificatif conforme. Un virement libellé directement en bahts depuis une banque française ne génère pas toujours le FETF requis.
Rapatriement des fonds en cas de revente
Le FETF sert également de justificatif pour rapatrier le produit de la revente hors de Thaïlande. Sans ce document conservé depuis l’achat initial, le transfert retour peut être bloqué par la banque thaïlandaise.
Le montage d’un achat à Koh Samui pour un Français ne se résume pas au choix entre leasehold et société. La solidité du titre foncier, la rédaction des clauses du bail, la conformité de la structure de détention et le respect des obligations déclaratives françaises forment un ensemble indissociable. Négliger l’un de ces maillons expose à un risque juridique ou fiscal qui peut dépasser largement la valeur du bien.
