Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 a redessiné la carte des communes en zone tendue. Ce texte modifie directement le périmètre d’application du préavis réduit, de l’encadrement des loyers à la relocation et, à compter de 2027, de la nouvelle taxe sur la vacance. Nous analysons ici les points techniques que la plupart des articles grand public n’abordent pas.
Décret du 22 décembre 2025 : ce qui change dans le périmètre réglementaire
Le décret n° 2025-1267 constitue le dernier texte en vigueur fixant la liste des communes en zone tendue. Il remplace les précédentes versions et s’applique aux baux signés, reconduits ou renouvelés à partir du 24 décembre 2025. Toute analyse fondée sur un décret antérieur est donc caduque.
La définition légale reste ancrée sur le même socle : une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre entre offre et demande de logements est structurel. Les critères retenus incluent le niveau des loyers, les prix d’acquisition dans l’ancien et le ratio demandes de logement social / attributions annuelles.
Le classement s’applique à l’intégralité du territoire communal. Il n’existe pas de zonage infra-communal : dès qu’une commune figure dans le décret, chaque bail d’habitation sur son territoire est soumis aux règles de la zone tendue.
Distinction entre zonage « zone tendue » et zonage ABC
Nous observons une confusion fréquente, y compris chez des professionnels. Le zonage ABC (article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation) classe les communes par ordre décroissant de tension : A bis, A, B1, B2 et C. Il sert principalement aux dispositifs d’aide à l’investissement (Pinel, PTZ) et à la fixation des plafonds de loyer et de ressources.
Le zonage « zone tendue » au sens du décret de 2013, actualisé en 2025, a un objet différent. Il détermine le préavis locatif, l’encadrement du loyer à la relocation et la fiscalité sur la vacance. Une commune peut être en zone B1 sans figurer dans la liste des zones tendues, et inversement.
TVLH 2027 : le zonage zone tendue devient un levier fiscal communal
La loi de finances pour 2026 (article 108) crée la Taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), codifiée à l’article 1406 bis du CGI, applicable à partir du 1er janvier 2027. Elle fusionne l’ancienne TLV et la THLV en un dispositif unique.
Dans les communes classées en zone tendue, la TVLH sera instaurée automatiquement, sans délibération du conseil municipal. Les taux de base s’établissent à 17 % la première année de vacance et 34 % ensuite. Les communes pourront majorer ces taux jusqu’à 30 % et 60 % respectivement.
Ce point est stratégique pour les investisseurs et les gestionnaires de patrimoine. Le classement en zone tendue ne conditionne plus seulement le droit locatif : il devient le pivot d’une fiscalité unifiée sur la vacance, dont les recettes reviennent intégralement au bloc communal.
Impact concret sur la gestion locative
Un logement vacant depuis plus d’un an dans une commune nouvellement classée en zone tendue par le décret de décembre 2025 sera automatiquement assujetti à la TVLH dès janvier 2027. Nous recommandons aux propriétaires concernés de vérifier leur situation dès maintenant via le simulateur officiel de service-public.fr, qui intègre le dernier décret en vigueur.
Pour les communes qui ne figuraient pas dans les listes précédentes, l’entrée en zone tendue représente un changement de régime fiscal complet, sans période transitoire pour la TVLH.
Encadrement des loyers à la relocation en zone tendue : règles applicables en 2026
En zone tendue, le loyer d’un logement remis en location ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf dans trois cas précis :
- Le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, ce qui autorise une réévaluation encadrée
- Le loyer était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
- Le logement est resté vacant pendant plus de dix-huit mois, ce qui lève temporairement le plafonnement
Ce mécanisme est distinct de l’encadrement des loyers par plafond (dispositif expérimental dans certaines agglomérations comme Paris, Lyon, Montpellier ou Bordeaux). L’encadrement à la relocation s’applique dans toutes les communes en zone tendue, pas uniquement celles qui ont adopté le plafonnement expérimental.
Vérifier le classement d’une commune : simulateur officiel et limites pratiques
Le simulateur de service-public.fr, vérifié le 20 janvier 2026, est conforme au décret n° 2025-1267. C’est la seule source fiable pour déterminer si un logement est situé en zone tendue. Les listes publiées par des sites tiers ne sont pas toujours à jour après chaque modification réglementaire.
En pratique, le simulateur demande la date de signature du bail (ou de reconduction/renouvellement) et la commune du logement. Il en déduit le régime applicable : préavis d’un mois ou de trois mois, et règles d’encadrement du loyer à la relocation.
Pièges fréquents dans l’identification du zonage
- Confondre le zonage ABC avec le zonage « zone tendue » du décret : les deux listes ne se recoupent pas automatiquement
- Se fier à une liste antérieure au décret de décembre 2025, qui a modifié le périmètre des communes concernées
- Ignorer que le classement vaut pour l’ensemble du territoire communal, y compris les quartiers périphériques moins tendus du point de vue du marché local
Préavis locatif en zone tendue : rappel du régime en vigueur
Le locataire d’un logement situé en zone tendue bénéficie d’un préavis réduit à un mois au lieu de trois. Cette règle s’applique de plein droit, sans que le bail ait besoin de le mentionner explicitement. Le propriétaire, en revanche, reste soumis au préavis de six mois (location vide) ou trois mois (location meublée), quel que soit le zonage.
Pour les baux signés ou reconduits à partir du 24 décembre 2025, c’est la liste du décret n° 2025-1267 qui fait référence. Un locataire dont la commune vient d’entrer en zone tendue bénéficie du préavis réduit dès la prochaine reconduction du bail.
La carte des communes en zone tendue n’est pas un simple outil de classification administrative. À compter de 2027, avec l’entrée en vigueur de la TVLH, le classement conditionne simultanément le droit locatif et la fiscalité sur la vacance. Vérifier le statut exact d’une commune via le simulateur officiel devient un réflexe de gestion, pas une simple formalité.
