La vacance d’immeuble normalement destiné à la location est une notion de l’article 1389 du Code général des impôts. Un propriétaire dont le logement destiné à la location reste vide au moins trois mois, sans l’avoir voulu, peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour la période concernée. L’administration applique ces conditions à la lettre, et la réclamation se prépare avant que le délai ne coure.
Ce que recouvre la vacance d’un immeuble destiné à la location
Le texte vise les maisons et logements normalement destinés à la location. Il suffit que le bien soit tenu en état d’être habité et qu’il soit prévu pour être loué, comme l’est tout bien acheté dans le cadre d’un investissement pour la location.
Cette vacance fiscale diffère de la vacance locative au sens courant, celle qui sépare deux locataires. Un logement resté sans aucun locataire depuis son achat peut aussi en bénéficier : le Conseil d’État a jugé le 16 mars 2016 (n° 385771) qu’il n’a pas à avoir été loué auparavant. Une cour qui refusait le dégrèvement pour ce seul motif a donc commis une erreur de droit.
La notion pèse lourd dans le dossier, parce que tout le reste en découle. Si le bien n’est pas regardé comme destiné à la location, par exemple parce que le propriétaire comptait le démolir ou le garder pour lui, les autres conditions n’ont plus d’importance.
Les trois conditions du dégrèvement de taxe foncière
Les trois conditions sont cumulatives, et une seule qui manque suffit à faire rejeter la demande :
- La vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
- Le logement reste vide pendant au moins trois mois consécutifs.
- Le vide touche tout l’immeuble, ou une partie qui pourrait être louée séparément.
Les locations saisonnières et les locations meublées sont exclues du dispositif, d’après service-public.
La durée se compte en mois consécutifs : deux périodes de vacance séparées par une location ne s’additionnent pas. Quant au caractère involontaire, il s’apprécie au regard des efforts réels du propriétaire pour trouver un locataire, ce qui renvoie directement à la preuve.
Pour un bien divisé en plusieurs logements, la condition de partie louable séparément permet de réclamer pour le seul logement resté vide, sans attendre que l’immeuble entier le soit.
Prouver que le logement était proposé à la location
C’est au propriétaire de démontrer que le bien est resté sans preneur malgré ses efforts. Le logement doit être entretenu en état d’habitation, et les démarches doivent laisser des traces : annonces publiées, mandat confié à une agence, échanges avec des candidats.
Le loyer demandé joue un rôle direct. Un montant aligné sur le marché local, que l’on peut vérifier avec une estimation du loyer de la maison, appuie la demande, alors qu’un loyer manifestement trop haut sert d’argument au refus.
Le propriétaire gagne à constituer ce dossier dès le premier mois de vacance : dates de publication des annonces, mandat de l’agence, réponses données aux candidats, et photos montrant un logement prêt à être occupé.
Les cas où l’administration refuse le dégrèvement
Plusieurs situations ferment la porte au dégrèvement :
- des travaux qui apportent une plus-value au bien et expliquent la vacance ;
- l’absence de recherche de locataire ;
- des exigences injustifiées imposées aux candidats ;
- l’intention de démolir le bâtiment, qui lui retire sa destination locative.
Un logement vide reste aussi exposé aux dégâts, d’où l’intérêt de savoir quand souscrire une assurance pour un immeuble inoccupé.
Montant du dégrèvement et réclamation aux impôts
Le dégrèvement se calcule en douzièmes entiers : il court du premier jour du mois qui suit le début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois où elle prend fin. Il porte aussi sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
La réclamation se dépose auprès du centre des impôts du lieu du bien, avant le 31 décembre de l’année suivant celle où les trois mois sont atteints, d’après le BOFiP. Chaque année de vacance demande sa propre réclamation, et la taxe reste à payer à l’échéance, avec la possibilité de demander un sursis de paiement.
Vacance et taxe sur les logements vacants : deux régimes distincts
La taxe foncière peut être allégée en cas de vacance, alors que la taxe sur les logements vacants frappe au contraire certains biens laissés vides. Les deux régimes ont leurs propres règles et leurs propres délais ; les redevables de la taxe sur les logements vacants sont détaillés à part.
Un dossier de dégrèvement solide garde donc la date de début de vacance, les annonces et les réponses reçues. Ce sont ces pièces que le service des impôts fonciers demandera si la réclamation est contestée.
