Frais de notaire : La banque couvre-t-elle ces frais ?

En France, les banques ne financent en principe que le prix d’achat du bien immobilier, excluant systématiquement les frais annexes comme les frais de notaire. Pourtant, certaines offres et montages permettent d’inclure tout ou partie de ces frais dans le montant emprunté, sous conditions strictes.

Des différences notables existent selon la nature du bien, le profil de l’emprunteur et la politique de chaque établissement. Les marges de manœuvre restent limitées mais réelles, et leur utilisation implique des conséquences directes sur le taux d’endettement et le coût total du crédit.

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Frais de notaire : un poste de dépense incontournable lors d’un achat immobilier

Lorsqu’on achète un bien immobilier, impossible d’échapper aux frais de notaire. Leur montant, souvent redouté par les acquéreurs, s’ajoute au prix de vente et pèse lourd dans le budget global de la transaction. Ces frais ne se limitent pas à la rémunération du notaire : ils englobent une mosaïque de taxes et de contributions qui varient selon la nature du bien, qu’il soit neuf ou ancien.

Ce poste de dépense mérite d’être détaillé. La majeure partie, ce sont les droits de mutation, reversés à l’État et aux collectivités. À cela s’ajoutent la publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière, sans oublier la partie qui revient effectivement au notaire pour son intervention. L’ensemble aboutit à un montant des frais de notaire qui oscille généralement entre 7 % et 8 % du prix d’achat dans l’ancien, contre environ 2 à 3 % dans le neuf (Vefa).

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Voici comment se répartissent généralement ces frais selon le type de bien :

• Ancien : 7 à 8 % du prix de vente
• Neuf : 2 à 3 % du prix de vente

Le calcul des frais de notaire suit une grille tarifaire fixée par décret, régulièrement actualisée. Pour l’acquéreur, ces frais annexes s’additionnent à d’autres dépenses : frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, parfois la TVA.

La réglementation est claire : ces sommes doivent être réglées le jour de la signature de l’acte authentique, sans report ni paiement fractionné. Impossible donc de repousser leur règlement : il faut les anticiper dans le plan de financement.

La banque finance-t-elle systématiquement les frais de notaire ?

Le financement des frais de notaire par la banque suscite de nombreuses interrogations lors du montage d’un dossier de prêt immobilier. Sur le terrain, les pratiques diffèrent. En règle générale, les banques françaises exigent de l’acquéreur qu’il dispose d’un apport personnel suffisant pour couvrir ces frais, soit la fameuse enveloppe de 7 à 8 % dans l’ancien, ou de 2 à 3 % dans le neuf.

Pourquoi cette exigence ? Tout simplement parce que ces frais ne participent pas à la création de valeur sur le bien : en cas d’impayé, la banque ne pourra pas les récupérer. Résultat, l’inclusion des frais de notaire dans le prêt immobilier est loin d’être la norme. Certaines banques acceptent malgré tout de financer une partie, voire la totalité de ces frais, mais uniquement si le dossier est solide. On parle alors de prêt à 110 %, une solution rare, surtout depuis le resserrement des conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Pour y voir plus clair, voici les principales pratiques observées :

• La plupart des banques réclament un apport personnel couvrant ces frais
• Le prêt à 110 % reste marginal et réservé à certains profils, sous conditions

Les critères d’acceptation : niveau de revenus, stabilité professionnelle, solidité du projet immobilier, parfois l’ancienneté dans la banque. Certains établissements comme LCL étudient la possibilité d’inclure les frais de notaire dans le montant emprunté au cas par cas. Mais rien n’oblige une banque à s’engager sur ce terrain : tout dépend de la qualité du dossier présenté et de la stratégie interne du réseau bancaire interrogé.

Modalités d’inclusion des frais de notaire dans un prêt : conditions, limites et pratiques

Dans la réalité, convaincre une banque d’intégrer les frais de notaire dans un prêt immobilier relève d’une forme de négociation. Le montage le plus connu, le prêt à 110 %, permet d’emprunter à la fois le prix du bien et les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, parfois une part des travaux. Mais cette option reste l’exception : les banques sont de plus en plus sélectives, surtout depuis que les critères d’octroi des crédits se sont durcis.

Pour espérer obtenir ce type de financement, certains profils sont privilégiés. Les salariés en CDI, disposant d’une situation stable, d’un taux d’endettement raisonnable et d’un projet jugé fiable, ont plus de chances d’obtenir un accord. Les primo-accédants et les investisseurs en SCI rencontrent plus souvent des obstacles. Autre variable : la localisation du bien. Dans les grandes villes où la demande explose, comme Paris ou Bordeaux, les banques se montrent plus frileuses à accepter ce type de montage.

Il existe aussi des dispositifs particuliers : la clause acte en main, qui engage le vendeur à régler les frais de notaire, reste très peu usitée en France. Autre solution technique : le privilège de prêteur de deniers, inscrit lors de la signature de l’acte authentique, qui offre une garantie renforcée à la banque. Mais là encore, tout dépendra du réseau bancaire sollicité et de sa politique d’octroi.

Un point de vigilance : le remboursement anticipé. Un crédit qui inclut les frais de notaire entraîne mécaniquement un montant total plus élevé, une durée souvent plus longue, et donc un coût du crédit supérieur pour l’emprunteur. Ce montage s’adresse donc avant tout à ceux qui ne disposent pas d’un apport suffisant pour régler ces frais autrement.

Conseils pour optimiser le financement de vos frais de notaire et éviter les pièges courants

Naviguer à vue n’a jamais permis de réussir un achat immobilier. Préparez chaque détail de votre plan de financement en amont. Avant même de signer l’avant-contrat, estimez avec précision le montant des frais de notaire : utilisez les simulateurs en ligne, puis faites valider le résultat par le notaire chargé de la vente. En affinant le calcul de l’ensemble des frais annexes (agence, dossier bancaire), vous écartez les mauvaises surprises lors du déblocage des fonds.

Se faire accompagner par un courtier en prêt immobilier peut s’avérer judicieux. Ce professionnel ajuste le montage, négocie auprès des banques partenaires et optimise la répartition entre apport personnel et emprunt. Les profils jugés moins sûrs, comme les primo-accédants, profitent alors d’un accompagnement personnalisé pour tenter d’inclure une part des frais de notaire dans le financement global.

Pour maximiser vos chances, certains réflexes font la différence :

• Constituez un dossier prêt immobilier solide et complet : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires, preuves de l’apport.
• Vérifiez l’adéquation entre prix de vente et valeur réelle du bien : un écart trop marqué limite la marge de manœuvre de la banque pour inclure les frais notaire.
• Sollicitez plusieurs banques pour comparer les offres et les conditions relatives à la prise en charge des frais annexes ou frais de dossier.

Votre plan de financement doit rester clair et transparent pour la banque. Les établissements apprécient lorsqu’ils comprennent d’un coup d’œil la part d’apport personnel mobilisée. N’hésitez pas à inclure l’assurance emprunteur et les éventuelles garanties (hypothèque, caution) dans vos discussions : ces frais pèsent aussi sur la faisabilité de l’opération.

Enfin, ne sous-estimez pas la conformité juridique du dossier : respect du formalisme SRU, délais de rétractation et conditions suspensives. Un oubli ou une erreur peut suffire à bloquer l’achat au dernier moment.

Prendre le temps d’anticiper chaque poste, d’obtenir des simulations précises et de discuter avec plusieurs interlocuteurs transforme un parcours semé d’obstacles en projet maîtrisé. C’est là que la différence se joue, bien avant la remise des clés.