Acheter un appartement déjà loué : comment récupérer le logement pour l’habiter ?

Acheter un appartement déjà loué pour l’habiter, c’est possible ? La réponse à votre question est oui. Cette question peut se poser si vous trouvez le logement de vos rêves, mais qu’il est occupé par un locataire. Il est possible d’acheter un bien pour l’habiter, cependant, vous devez respecter certaines règles afin d’optimiser votre investissement.

Les conditions pour récupérer le logement loué

Si vous êtes le nouveau propriétaire d’un logement occupé par un locataire, il est bon de préciser que vous ne pouvez pas le récupérer tout de suite. La disposition de votre nouvelle acquisition dépend en grande partie du contrat de bail du locataire, vous n’avez pas toujours la possibilité de résilier le bail. C’est pourquoi, il est indispensable de vérifier la durée ainsi que le point du départ du contrat avant d’acheter un appartement loué. Pour un contrat à durée déterminée, vous attendez le locataire à la fin de son contrat avant de pouvoir déménager. Cependant, le délai de préavis imposé par la loi est toujours effectif. Six mois avant la date prévue dans la demande de congé pour reprise d’un logement nu et trois mois pour un logement meublé. Il est alors important de vous référer sur le contrat en cours signé par l’ancien propriétaire et de connaitre cette information lorsqu’il s’agit d’acheter un bien déjà loué pour y habiter.

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Obligatoirement, avant la signature de l’acte de vente que vous avez conclu avec le propriétaire actuel, le locataire a été notifié de son intention de vendre. Il a même bénéficié du droit de préemption prévu par la loi. Malgré tout, après la signature de l’acte de vente, vous êtes tenue d’informer le locataire. Vous avez l’obligation de vous présenter en tant que nouvel acquéreur et propriétaire du logement vendu loué. Il est possible de profiter de cette lettre afin de notifier votre locataire sur votre intention de récupérer votre maison et d’y donner le motif légitime. D’ailleurs, si vous souhaitez le transformer en votre résidence principale, vous avez le moyen de faire une demande de congé, mais à condition de respecter le délai de préavis en invoquant votre déménagement ou celui d’un proche dans la maison.

Les avantages d’acheter un appartement déjà loué meublé ou nu

Acheter un logement loué présente plusieurs avantages. Tout d’abord, vous bénéficiez d’un prix de vente plus bas par rapport à un logement vide. En effet, le logement loué subit une décote minimum de 10 à 20 % en moyenne, selon le type de location. En tant que nouveau propriétaire, vous percevez les revenus locatifs. Mais le plus grand avantage est l’accès aux avantages fiscaux comme la loi Pinel ou le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). 

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Si vous êtes un bon négociateur, la durée du bail intervient dans la négociation du prix. C’est également le cas du montant du loyer et de l’état du logement acheté. Vous pouvez aussi demander au vendeur de vous verser le dépôt de garantie du locataire ou de prendre en charge les frais de notaire. Aujourd’hui, il existe de nombre de propriétaires qui cède leurs biens loués. Vous avez alors le choix entre plusieurs types de bien : appartement, maison, studio, loft, etc. certains sont nus et d’autres sont meublés.

Les pièges à éviter lors de l’achat d’un appartement loué

Acquérir un appartement loué n’est pas sans risque. Il présente un inconvénient. C’est pourquoi la vigilance est de mise avant de vous lancer. Vérifiez l’état du logement et du bail. 

Demandez au bailleur les documents inhérents au logement, comme :

  • L’état des lieux, 
  • Le contrat de location, 
  • Les quittances de loyer, 
  • La caution, 
  • La garantie loyer impayé, etc. 

Si l’état général du bien vous séduit, renseignez-vous également sur le profil du locataire : son sérieux, sa solvabilité, ses antécédents, etc. C’est seulement après que vous devez vous pencher sur le délai pour récupérer le logement. Il est important de respecter la procédure et les règles imposées par la loi pour donner congé au locataire, mais surtout, anticipez les éventuels litiges avec le locataire, comme les loyers impayés, les dégradations, etc.

Si vous souhaitez reprendre un logement loué pour le revendre, vous respecter les règles de congé pour vente. Toutefois, vous êtes tenu de lui donner son droit de préemption et d’envoyer une lettre de congé sous forme d’une lettre recommandée. Encore une fois, le respect du délai de préavis est à respecter. Six mois pour un logement loué vide et de trois mois pour une location meublée.

Soyez attentif à la date d’échéance du bail. Si le bail arrive à son terme dans un délai inférieur à trois mois, vous ne pouvez pas demander au locataire de partir. Vous devez attendre qu’il soit reconduit et attendre la prochaine échéance du bail pour le faire. Par exemple, si vous achetez un logement loué en septembre et que le bail se termine en décembre, vous ne pouvez pas demander au locataire de quitter la maison avant décembre de l’année suivante.

Faites également attention aux clauses du bail lorsque vous prévoyez d’acheter un bien loué. Certaines d’entre elles vous empêchent de récupérer le logement pour y loger ou le revendre. Sachez qu’une clause de solidarité peut vous rendre responsable des loyers impayés par le locataire. Par ailleurs, en achetant un bien occupé, vous n’avez pas le droit de le visiter ni faire un état des lieux d’entrée. 

Les conseils pour réussir votre projet immobilier

La reprise d’un logement loué peut être intéressante pour un investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine locatif. Cependant, pour qu’il devienne votre résidence principale, choisissez un bien en accord à vos besoins. Projetez-vous dans le logement et imaginez comment vous y sentirez une fois qu’il sera libre. C’est pourquoi, il faut tenir compte de sa place, de la superficie, de l’agencement, de l’état général, etc. Ensuite, vous devez négocier le prix de vente avec le premier propriétaire. Vous pouvez faire valoir la décote inférieure liée au fait que le logement est occupé et demandez une réduction supplémentaire si le logement présente des défauts ou si le bail est long. Enfin, vous devez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, comme une agence immobilière ou un notaire, pour sécuriser la transaction et éviter les mauvaises surprises.