Comment calculer le viager ?

Le viager est une sorte d’acquisition immobilière différente de la formule classique. En effet, en ce qui concerne le viager, bien qu’étant acquéreur du bien, l’acheteur peut ne pas immédiatement occuper son logement. Mais comment est calculé le viager? Nous vous l’expliquons dans les lignes à suivre.

Fonctionnement du viager

Le viager est un type de vente qui consiste en l’acquisition d’un bien immobilier dont le prix correspond à un capital initial que perçoit le vendeur. Ce capital initial est appelé « bouquet ». À ce bouquet est ajoutée également une rente périodique. Elle est soit annuelle, trimestrielle ou mensuelle. Deux types de viagers sont à distinguer :

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Le viager libre : dans ce cas, l’acheteur encore appelé «débirentier» bénéficie immédiatement du bien. Il a la possibilité d’y loger ou de le louer ;

Le viager occupé : ici, le vendeur, aussi appelé «crédirentier» continue à occuper le bien. Son droit d’usage et d’habitation est maintenu. Une réduction de la côte est donc appliquée sur le prix de l’immobilier en guise de compensation.

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Comment est calculé le viager occupé ?

Puisque l’acheteur ne peut pas immédiatement bénéficier de son bien dans le cas d’un viager occupé, il profite d’une décote. De ce fait, le calcul du prix du viager occupé s’effectue en 4 étapes :

  • l’évaluation de la valeur vénale du logement : il s’agit du prix de la transaction qui est fixé par l’acheteur et le vendeur ;
  • la définition du bouquet : le bouquet équivaut en réalité au paiement par l’acheteur (débirentier) d’un capital au moment de la signature du contrat. Ce montant doit être arrêté par les parties d’un commun accord. Habituellement, il vaut entre 20 et 30% de la valeur vénale ;
  • le calcul du DUH (Droit d’usage et d’habitation) : il est évalué par la multiplication du coefficient multiplicateur du barème du viager au loyer applicable au bien (le loyer normal) ;
  • l’évaluation du montant total des rentes à verser : ce capital global est calculé en soustrayant le DUH et le bouquet de la valeur vénale du logement. Suite à ces estimations, il est possible de déterminer les rentes viagères.

Comment est calculé le viager libre ?

Le viager libre est calculé en prenant en compte la valeur résiduelle du bien et l’espérance de vie du vendeur. À cet effet, pour calculer l’impact de l’âge du crédirentier sur la rente du viager libre, on utilise les indices des compagnies d’assurance après estimations. Mais aussi, ceux de l’INSEE.

À présent, vous savez comment le viager est calculé. Tout dépend du fait qu’il soit libre ou occupé.