Après la création d’une structure ou d’une société qu’elle soit immobilière ou pas, il est important d’effectuer plusieurs actions après une période donnée d’exercice et d’existence. Parmi ces derniers, on distingue l’évaluation de la structure. Ici, l’estimation permettra de connaître la valeur de l’agence immobilière et aussi de connaître sa place et son influence dans le secteur économique. Pour estimer une agence immobilière, il existe deux grandes méthodes que sont; la méthode comparative et la méthode intrinsèques.
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La méthode comparative
Encore appelé méthode des transactions comparables, c’est un dispositif qui est réservé aux professionnels et qui impose une bonne connaissance du marché local. Elle représente une manière expérimentale qui permet de fixer une fourchette de prix dans laquelle se situe un fonds de commerce. Comme référence, cette méthode se sert des affaires équivalentes qui se sont déjà vendues dans le quartier. L’avantage de cette méthode est qu’elle repose sur des données observables. C’est d’ailleurs la méthode la plus utilisée pour évaluer les agences immobilières.
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La méthode intrinsèque
Encore appelée méthode des cash-flow, elle se base sur l’actualisation par les flux. Elle est souvent mise en place par les professionnels de l’évaluation. Cependant, elle ne semble pas très adaptée. La méthode intrinsèque est difficilement applicable sur une agence immobilière qui exerce exclusivement les transactions immobilières. En effet, leur activité est très cyclique et est régulièrement affectée par des aléas exogènes. Ce qui entraîne un impact très important sur le volume des transactions. Il s’agit essentiellement de la fiscalité, des taux d’intérêt, etc.
La méthode de flux de trésorerie s’avère donc difficile à modéliser. Cependant, elle s’adapte parfaitement aux activités de gestion et de syndic. Pour arriver à mettre en place cette méthode dans une agence, il est recommandé de décomposer le chiffre d’affaires par activité.
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Comment décomposer le chiffre d’affaires par activité ?
La décomposition du chiffre d’affaires se rapporte à l’évaluation du fonds de commerce. Pour le réaliser, des coefficients sont appliqués à chaque activité de l’agence. C’est ainsi que les transactions sont multipliées par 0,30 à 0,50 du CA (chiffre d’affaires), les locations par une fois la valeur du CA, la gestion locative par 2 à 2,5 du CA et les syndics par 1 à 1,5 du CA. Il est important de noter que ces coefficients ne sont pas standards. Il s’agit de ceux qui sont régulièrement observés. Ils peuvent en effet varier en fonction de la rentabilité, de l’implantation, de la notoriété de l’agence, etc.
